Qu'est ce qu'on peut bien faire...

^[1]

Les constats et les objectifs d'un habitat groupé

Il existe actuellement dans de nombreuses grandes villes de France dont Lyon fait partie, une spéculation immobilière très forte qui a entraine une augmentation des prix du foncier et des logements sans commune mesure avec les augmentations des revenus et même l'augmentation des autres biens. Les conséquences de cette trop forte augmentation des prix sont :

• disparition de la mixité sociale (des ghettos lotissements de riches, des ghettos appartements de moins riches et des ghettos "grands ensembles" de pauvres)
• séparation de plus en plus criante des fonctions du bâti (tu dors en banlieue et travaille en centre-ville) et tu passes deux heures par jour dans les transports
• il n'y aucune solution intermédiaire entre le logement social et le logement privé de plus plus difficile d'accès à de nombreux ménages
• manque de responsabilisations et de solidarité dans les logements sociaux

Face à ces constats, les coopératives d'habitants offrent :

• une alternative pour les personnes exclues du marché de l'immobilier
• un nouveau type de rapport à la propriété ^[2]
• des solidarités de voisinage

en reposant sur les principes suivants :

• démocratie et transparence
• pas de but lucratif et pas de spéculation
• pas de locataire mais des habitants collectivement propriétaires
• un projet de voisinage issu d'un travail collectif

Ouhaaou c'est chouette ça ! mais c'est pas un utopie de doux rêveur ? Peut-être mais faut être pionnier parfois. ^[3] Voyons donc voir comment on pourrait s'y prendre.

Un habitat groupé comment ça peut fonctionner

Un groupe de gens, une SCI coopérative et un bâtiment (ou plusieurs)

La première chose pour mettre en place un habitat groupé c'est de monter le groupe qui définit ensemble le projet en bâtissant par exemple :

• une charte pour définir les principes de la vie du groupe
• un projet de bâtiment
  • le projet d'architecture (grands immeubles ou petits, à la ville ou à la campagne, etc...)
  • en prenant en compte les aspects environnementaux
  • les pièces et équipements à mettre en communs (buanderie, salle de réception, bibliothèque, etc... c'est à chaque groupe de définir ce projet)
• des statuts pour l'association
• tout ce qui peut participer à la mise en place et à la cohésion du groupe

Ensuite ce groupe met en place une SCI coopérative :

• SCI : Société Civile Immobilière, structure juridique morale qui peut s'endetter pour construire et gérer un bâtiment
• coopérative : qui fonctionne sur le principe des coopératives (comme les SCOPs pour les entreprises) c'est à dire "une personne=une voix" quelque soit le nombre de parts détenus

Enfin c'est cette SCI qui contracte un emprunt et qui est propriétaire des bâtiments.

Oui mais alors me direz-vous, on est locataire et on perd encore ses loyers . Non, non, non, ne vous énervez pas je vais vous expliquer.

Une redevance

En fait les locataires du bâtiment sont aussi propriétaires de parts de la SCI. Au départ ils ont un certains nombre de parts de la SCI qui leurs sont réservées en fonction de la taille de leur logement. Par exemple150 parts par m2 et le prix de la part est à 100 € (si mon exemple est pas trop bancal ça fait 150 000 € pour un appart de 100m2).

Au départ son apport (s'il en a un) lui permet de libérer un certains nombre de parts. Disons 100 pour un apport de 10 000 €. La somme des apports des personnes du groupe permet à la SCI d'avoir un apport pour le bâtiment. Avec cet apport elle (la SCI) va voir un banquier qui (tout content de faire un gros prêt à une structure juridique solide) lui prête de l'argent.

La SCI doit donc rembourser son emprunt qui comme tout emprunt se rembourse de la façon suivante Donc en gros comme pour un particulier, au début de l'emprunt ^[4] le montant du remboursement représente surtout des intérêts (de l'argent donné au banquier en gros) et peu de gain de capital et ça s'inverse au fur et à mesure des remboursements. Et l'habitant alors. Et bien lui il paye une redevance (pour ne pas dire loyer qui fait trop argent perdu) et cette redevance suit le schéma suivant elle se scinde trois parties :

• les charges (pour payer les factures et entretenir les bâtiments)
• le loyer représentant les intérêts (perdu donc)
• le capital qui consiste en fait à la libération de part de la SCI

Ensuite si un habitant veut ou doit déménager, la SCI lui paye ses parts^[5]. Il a donc capitalisé par le bien de la libération de parts dans la SCI. Bien entendu des réévaluations de la valeur des parts sont envisagées pour suivre le cout de la vie et que le coopérateur ne soit pas perdant. C'est là encore lors des AG de la SCI que doivent être définies ces règles.

Voici en gros les principes et comment tout ceci peut fonctionner. Bien entendu un document nous a été présenté pour présenter les éventuels montages financiers pour les points suivants :

• formes juridiques de la SCI
  • gestion des éventuelles déficits, bénéfices, impôts et dettes
  • gestion des responsabilités individuelles des coopérateurs
• accès au foncier
  • bail emphytéotique
  • pass foncier
  • aide des régions
• financements et montage avec des acteurs du logement social
• etc

mais tout reprendre ici serait trop long.

Les risques

Bien entendu il existe des risques et Habicoop a pensé aux cas limites suivants :

• un coopérateur ne paie plus sa redevance ou une partie de celle-ci
• un coopérateur est parti et la coopérative a des difficultés à le remplacer
• de gros travaux sont à prévoir sur les bâtiments
• plusieurs coopérateurs doivent partir en même temps et la coopérative à du mal à leur rembourser leurs parts

Pour tous ces cas Habicoop a travaillé avec des avocats et des spécialistes pour imaginer les statuts et règles qui permettent d'y faire face.

Mais pour limiter ces risques, j'ai noté deux données à retenir.

Quelques chiffres

Donc deux chiffres en fait :

• il faut que la coopérative regroupe entre 13 et 25 foyers pour qu'elle soit gérable et puisse plus facilement faire face à plusieurs départs simultanés
• il faut au minimum 10% du cout du projet au départ (l'apport des différents coopérateurs) mais 20% c'est mieux

Il faut aussi noter qu'entre la mise en place d'un groupe et l'emménagement il est raisonnable de compter entre 3 et 5 ans. C'est donc un projet de longue haleine.

Pour conclure une petite idée de la redevance pour un appartement qui serait de 8 € par m2, soit 800€ par mois. Ce chiffre a été annoncé rapidement je me trompe peut-être. A titre de comparaison, il nous faudrait sortir 1400 € par mois sur 25 ans pour pouvoir acheter l'équivalent dans Lyon et les loyers sont de 750 à 900 € d'après une recherche rapide sur un site d'annonce. L'opération semble donc intéressante.
Sur ce point ces données ne sont peut-être pas exactes car c'est juste un chiffre que j'ai rapidement noté lors de la réunion.

Habicoop

Et habicoop dans tout ça ?
Et bien sans le boulot de cette association, je ne pourrai simplement pas écrire ce billet et les habitats groupés seraient plus dur à envisager.

Dans les faits l'objectif de l'association sont de mettre en place les outils et le réseau pour :

• faciliter la mise en place des groupes (charte, statuts,...)
• faciliter la mise en place de la SCI en proposant un cadre et des solutions
• faciliter l'accès au foncier en travaillant auprès des collectivités territoriales
• mettre en place un réseau d'architectes et d'associations pouvant aider à la mise en place du projet de bâtiments "écologiques" (le terme est un peu passe-partout mais vous comprenez l'idée).
• agir auprès des politiques pour demander les aménagements légaux pour faciliter la mise en place des coopératives
• etc...

Pour le moment l'association est financée par des fonds publics mais une fois les premières retours d'expériences réalisés et quand les outils seront éprouvés, l'idée est de faire financer l'association par les groupes qui se montent (les modalités seront à définir à ce moment là).

Et nous on fait quoi

Et bien on peut :

• adhérer à Habiccop pour la soutenir
• monter des groupes (si vous voulez en monter sur Rillieux la pape ou le Nord de Lyon laissez un commentaire et je vous contacte)

Je ferai rapidement un article pour brosser ce que j'imagine et me plairait comme groupe et comme logement.